
这个国庆长假,上海格外热闹。朋友圈里,到处是游客爆满的景区照片。
但很多人没注意到的是,上海的楼市正在经历一场“冰火两重天”:新房卖得红火,不少售楼处晚上八九点还亮着灯;而二手房市场却格外冷清,不少中介门店一天也等不来几个客户。
为什么会出现这么矛盾的现象?出现这种情况,不光是价格问题,更是因为市场上各方的想法和做法现在很不一致。
新房市场的“抢跑”与“阳谋”
想象一下,你是一个计划在上海买房的刚需族小李。这个长达八天的假期,本是你从容看房的黄金时间。但你很快发现,开发商比你还急。
展开剩余86%早在假期开始前,一场精心策划的“抢收大战”就已经打响。9月底的最后三天,就在大部分人已经无心工作,盘算着去哪里度假时,上海楼市突然集中“发牌”。
静安大宁的大华静安年华、闵行兰香湖的象屿天誉兰香……足足9个备受关注的新盘选择在此时开盘。这就像一场精准的伏击战,目标直指那些节前就已经锁定目标、只等“临门一脚”的购房者。
开发商的算盘打得极响:与其在假期里和全国的旅游景点抢人,不如提前收割,锁定胜局。
而对于那些还没来得及做决定的潜在客户,开发商在假期里也准备了全套“组合拳”。售楼处不仅“八天不打烊”,还推出了各种花式促销:“到访即送品牌家电”、“现场抽奖赢取万元折扣”、“特价房源限时秒杀”。
这种氛围营造,让许多原本只是抱着“随便看看”心态的家庭,也不由自主地被卷入其中。
数据显示,这套“阳谋”效果显著。8天假期,上海新房成交了4.94万平方米,日均成交量比去年国庆还高出3%。
如果算上商办物业,一手房总共网签了1283套,同比增幅高达63%。
更值得玩味的,是成交区域的变化。除了杨浦、浦东这些传统热门区域依旧坚挺外,宝山、青浦、松江等郊区的表现异常抢眼。
宝山的成交面积甚至逼近了浦东,这不再是简单的“市区买不起,只能去郊区”的无奈之选,而是一种主动的价值发现。随着城市轨道交通的延伸和郊区配套设施的完善,越来越多理性的购房者开始意识到,用更低的总价换取更大的居住空间和同样便捷的生活,或许才是更明智的选择。
新房市场的火爆,正是由开发商的精准营销和购房者观念转变共同点燃的。
二手房市场的“假期真空”与“需求透支”
镜头切换到二手房市场,画面则完全不同。当中介小王在朋友圈里晒出空荡荡的门店照片,配文“欢迎随时骚扰”时,我们知道,属于他们的寒意来了。
整个假期,上海二手房(含商办)仅仅成交了1133套,日均成交量对比去年国庆,暴跌53.5%。太平洋房屋这种行业巨头,假期成交量也锐减了六成。
带看量、新增客户量等先行指标也全面示弱。难道上海人突然就不爱买二手房了?事情没那么简单。
首先,我们必须理解一个“参照物”的陷阱。去年国庆的二手房数据,其实是一个“非正常”的高点。
因为2023年9月29日,上海发布了重要的楼市新政,政策的刺激效应在紧接着的国庆假期得到了集中释放,导致基数过高。如果拿今年的数据和更具参考价值的2022年国庆相比,成交量的降幅实际上是35.7%,虽然依旧是下降,但并非“腰斩”般夸张。
其次,是“黄金周”与“黄金九月”的博弈。今年的假期长达8天,创下近年之最,极大地激发了人们的远行热情。
文旅部数据显示,全国有8.88亿人次在路上。许多家庭的假期安排早已被旅行计划填满,看房这种“大事”自然被顺延到了节后。客户都被分流到了各大景区,中介自然门可罗雀。
更深层次的原因,在于需求的“提前透支”。刚刚过去的9月,上海二手房市场经历了一个成交高峰,单月成交量高达1.8万套,环比和同比均录得显著增长。
这个“金九”,已经将大量积压的、急迫的购房需求消耗殆尽。就像一场酣畅淋漓的大餐之后,市场也需要时间来消化和喘息。国庆假期的冷清,正是9月火爆行情后的自然回落。
喧嚣之后,市场的真实底色
当假期的喧嚣散去,我们再来审视上海楼市,会发现一些更本质的东西。
二手房市场的短期降温,并不代表崩盘。一个关键指标是挂牌量,目前,上海的二手房挂牌量不增反降,价格也保持着相对稳定。
这说明大多数房东心态平稳,并没有出现恐慌性抛售。同时,行业协会正在大力整治“虚假房源”、“哄抬房价”等乱象,市场的规范化反而给了购房者更多的安全感和信心。
从全年来看,前9个月上海二手房累计成交19.1万套,同比增长17.6%,这才是市场韧性的真实体现。
而对于未来的“银十”,业内的目光普遍聚焦于外环周边区域。这些区域的新盘在9月份已经展现出强劲的人气,它们能否在节后延续热度,将是决定“银十”成色的关键。
此外,美联储降息等外部宏观环境的改善,也为市场注入了积极的预期。
结语
这个假期的上海楼市,看似矛盾,实则是需求被精准地分向了不同地方。
开发商趁着假期大力促销,成功吸引走了大部分想买新房的客户。与此同时,很多人选择出门旅游,加上之前的需求已经消耗了不少,二手房的看房人自然就少了。
对正在看房的人来说,这时候更需要保持冷静。不必因为新房市场热闹就着急跟风,也别因二手房一时冷清而觉得是捡漏机会。
关键是想清楚自己到底需要什么,是新房的设计和规划,还是二手房的区位和便利?算清楚自己的预算,不盲目跟风,也别被市场情绪带着走。
房子终究是拿来住的,在这座城市里找到适合自己的家,远比追逐市场风向更重要。毕竟,安稳的生活,才是我们真正追求的。
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